不動産投資とは、アパート、マンション、オフィスビルなどの不動産を直接購入して、その不動産を賃貸して賃貸料を得る投資です。
不動産投資の最大の魅力は、入居者さえ確保できていれば、毎月安定した家賃収入が得られることです。家賃収入は急激に増えることはありませんが、景気が悪くなっても家賃収入が大幅に減収することはありません。その意味で不動産投資はローリスク・ミドルリターンの投資といえます。
1．不動産投資は、安定した賃料収入（インカムゲイン）が得られるとともに、所有している不動産を売却することで売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。
2．不動産投資は、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。
不動産を購入する場合は、金融機関から購入する不動産を担保として購入資金を借り入れて購入するのが一般的です。借入金を返済しながらでも賃料収入より安定した収益を得ることができます。少ない自己資金で大きな投資を行うレバレッジという手法を用います。そのため少額資金で大きな利益を得ることもできます。
3、減価償却により節税効果があります。
減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を取得した場合に、その取得費用（所得価格＋諸費用）をその固定資産の法定耐用年数に応じて費用計上できる会計処理のことです。収益計算をする場合は「収入―費用」で求めます。減価償却の費用（減価償却費）は、実際には支出していないにも関わらず経費（費用）として計上できるので、その分税金を少なくすることができます。
4．相続税対策もできます。
不動産投資は、財産の評価を下げることができるのでその分相続税を少なくすることができます。例えば、１億円の現金をもっている場合と１億円で土地を買った場合を比べてみると、相続時には１億円で買った土地は相続税路線価で評価されるので、一般市場売買価格よりかなり安く財産評価されます。実際は１億円の価値がある土地でも相続で評価される額は７千万円という場合もあります。これを資産の圧縮といいます。
一般的に利回りは表面利回りを表示しています。
表面利回り＝年間賃料等収入／物件価格（購入価格）
実際の利回りは、実質利回り（NOI利回り）が重要です。
実質利回り＝(年間賃料等収入ー年間支出)／物件価格（購入価格）
年間支出は、必要経費や費用（別掲示）などです。
不動産投資の収支計画は、収支計算（キャッシュフロー計算）と不動産所得（損益計算）の２つです。
単純に年間賃料等収入から年間の必要経費や費用を引いたもの
剰余金＝年間賃料等収入ー年間の必要経費
※年間賃料等収入＝年間満室賃料収入ー賃料下落額ー空室賃料＋雑収入＋敷金（保証金）
※年間の必要経費＝運営費（固定資産税＋都市計画税＋火災地震保険料＋外注管理費＋仲介手数料＋補修費・原状回復費など）＋税理士等への支払報酬＋修繕積立金＋（専従者給与・給与）＋借入金返済額＋敷金（保証金）返済額＋（社会保険料）
不動産所得（損益）＝収益ー費用
※収益（名目収入、売上）＝年間満室賃料収入＋雑収入
※費用＝固定資産税＋都市計画税＋火災地震保険料＋外注管理費＋仲介手数料＋広告料＋補修費・原状回復費＋税理士等への支払報酬＋修繕積立金＋（専従者給与・給与）＋ローン保証料（長期前払費用）償却＋建物等減価償却＋借入金利子（負債利子）＋（社会保険料）